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Des proches ou professionnels qui abusent de votre vulnérabilité ou une erreur de calcul: des pratiques douteuses jettent un froid sur ces ventes qui séduisent.
Souvenez-vous: une nonagénaire malade décède six jours après avoir signé son viager. La vente, conclue en 2017, a été annulée en fin d'année dernière. La justice a retenu l'argument du fils de la vendeuse: pour qu'un viager soit valide, il faut qu'il existe un «aléa» sur la durée de vie du vendeur. L'annulation de ces transactions si particulières, c'est un sujet que connaît bien Christophe Zeller.
Ce spécialiste du démembrement de propriété passe au crible entre 40 et 60 ventes en viager par an. « Nous intervenons comme expert (via une première structure Areal Expertise) , missionné par une cour d'appel, par des juges aux affaires familiales ou des professionnels », précise le président d'Areal Group. Via une seconde société (Viageo), l'opérateur est également missionné pour des conseils (à partir de 500 euros) auprès de clients qui souhaitent s'assurer que le contrat de vente tient la route sur le plan juridique et calculatoire.
En 2020, Areal a réussi à faire annuler 47 transactions pour abus de faiblesse. Dans la plupart des cas, ce sont les enfants du vendeur qui sont en cause et poussent, par exemple, leur mère, veuve, à vendre son bien avec des décotes de 30% (!) en moyenne. « Les enfants, du fait qu'ils touchent leurs parts d'héritage de plus en plus tard, sont de plus en plus pressés pour réclamer de l'argent », souligne Christophe Zeller. Pour y remédier, le président d'Areal conseille aux vendeurs de se positionner sur des petits bouquets et des rentes élevées. Pour éviter les convoitises immédiates d'une part et sécuriser ses revenus futurs d'autre part.
Bien relire le contrat de vente
Et pour être sûr qu'il n'agit pas sous la pression de proches, d'amis ou de l'acquéreur, une rencontre en tête à tête est réalisée avec le vendeur. « S'il/elle est seul(e) et a plus de 80 ans, nous lui demandons d'écrire à la main qu'il a conscience de vendre tel bien, à telle adresse, à tel étage et qu'il (elle) va toucher telle somme immédiatement et telle rente revalorisée jusqu'à sa mort , détaille Christophe Zeller. Nous demandons aussi au médecin traitant une attestation que le vendeur a la compréhension totale de la situation. Idem pour les moins de 80 ans si nous estimons qu'il/elle n'a pas la plénitude de ses capacités ».
Car le groupe Areal, outre ces missions de conseil, réalise aussi des ventes (via une troisième structure IRG Immobilier): environ 300 par an. Des biens de 100 à 150 m² vendus entre 200.000 et 300.000 euros en province et des 50 à 70 m² à environ 700.000 euros à Paris. « Dans plus de la moitié des cas, lorsque nous récupérons le dossier de vente, les calculs faits initialement sont faux et peuvent aboutir à l'annulation de la transaction », explique Christophe Zeller. Il est ainsi recommandé de vérifier que le nom de la personne qui a calculé le bouquet et la rente ainsi que le calcul figurent bien dans le contrat. « Les juges cassent d'autant plus facilement la vente en l'absence de l'intégralité des éléments calculatoires , avertit le président d'Areal. Idem pour le fisc qui pourra contester la vente et opérer un redressement notamment dans le cadre d'une donation déguisée ».
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